中關(guān)村探融資新路 土地開發(fā)信托呼之欲出
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-03-18
一種在土地開發(fā)規(guī)劃階段引入投資的融資思路,引起開發(fā)商的普遍關(guān)注。
背景：土地一級開發(fā)需辟融資新渠道
隨著去年銀行加息等一系列對地產(chǎn)行業(yè)貸款限制政策的出臺，土地一、二級開發(fā)商幾乎在同一時(shí)間面臨相同的問題：資金的來源。如何拓寬融資渠道，如何尋找銀行之外的融資渠道成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
中關(guān)村區(qū)域的開發(fā)正面臨這一問題。目前，正在開發(fā)中的中關(guān)村西區(qū)有六塊土地沒有出售，其中三塊已在國土資源局的土地交易市場掛牌，但掛牌幾個(gè)月來，僅在春節(jié)前有一塊土地被人以底價(jià)報(bào)價(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，長期無人應(yīng)價(jià)的主要原因之一是地價(jià)太高，同時(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓放量巨大，令許多二級開發(fā)商望而卻步。據(jù)了解，今明兩年中關(guān)村區(qū)域還計(jì)劃開發(fā)西北四環(huán)兩邊、鄰近中關(guān)村大街北段的中關(guān)村科學(xué)城即中關(guān)村東區(qū)，開發(fā)面積2.4平方公里，主體構(gòu)成依然是寫字樓。一級開發(fā)之后土地收益不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)新的土地一級開發(fā)計(jì)劃行將開始，這對中關(guān)村土地一級開發(fā)商提出了相當(dāng)大的資金要求。在金融緊縮背景下顯然不能僅僅依靠銀行貸款，還需要開辟新的融資渠道。
構(gòu)想土地規(guī)劃即開始融資
中關(guān)村寫字樓商會副會長楊建平認(rèn)為，中關(guān)村東區(qū)準(zhǔn)備今年或明年動(dòng)工，中科建希望土地在開發(fā)規(guī)劃階段就引入投資，就是要做投資規(guī)劃，而不是項(xiàng)目建成后的銷售規(guī)劃。
楊建平表示，相比去年北京發(fā)行的蘋果信托，中關(guān)村科貿(mào)的“類信托”等而言，這種模式的區(qū)別在于，前者投資方以小買主為主，總量與單量都不大，投資人結(jié)構(gòu)比較散，同時(shí)前者受銀監(jiān)會頒布的房地產(chǎn)信托管理辦法中的200份限制；而后者，即在規(guī)劃期就引進(jìn)投資的融資方式所面對的投資方是具有相當(dāng)于項(xiàng)目整棟購買實(shí)力的大投資商。對此，成業(yè)行總經(jīng)理張寒燕介紹，目前權(quán)益性信托是募集海外資金的主要方式。具體操作方式是由海外公司購買股權(quán)，一級開發(fā)商在本土注冊開發(fā)公司，將土地一級開發(fā)后折價(jià)成項(xiàng)目未來建成所需總資金的一定比例，海外投資方投資購買權(quán)益，項(xiàng)目建成售出后開發(fā)商以每年溢價(jià)回報(bào)投資方，當(dāng)項(xiàng)目的全部價(jià)值歸還后，投資方權(quán)益退出，目前新秀水街等項(xiàng)目就是采用類似的操作方式。
今年可望推出成功案例
對于“不動(dòng)產(chǎn)證券化研討會”這個(gè)融資思路，金融信托專家孫飛表示，目前的中關(guān)村西區(qū)及未來的中關(guān)村科學(xué)城計(jì)劃實(shí)施的融資模式既不同于現(xiàn)存的信托產(chǎn)品也不同于年初中關(guān)村科貿(mào)中心推出的地產(chǎn)類信托產(chǎn)品。孫飛認(rèn)為最終實(shí)現(xiàn)既要有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)，同時(shí)還要符合有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，目前的狀況還是在理論上的探討階段?！ ?br>
吳恒杰(中關(guān)村寫字樓商會副秘書長)表示，目前在歐美、日本等地，不動(dòng)產(chǎn)的融資資金來源不完全依賴銀行，信托、保險(xiǎn)及行業(yè)基金所占融資比重很大，美國目前可以達(dá)到5000億美元，日本也有400億美元，中國現(xiàn)在是剛剛起步，目前市場投資的多元化要求融資也要多元化，多元化是房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然方向。目前由日本不動(dòng)產(chǎn)研究所操作的在上海等地成功的幾個(gè)案例，對整個(gè)中關(guān)村地產(chǎn)在融資多元化方面有極強(qiáng)的借鑒意義，即投資公司在中國進(jìn)行股權(quán)融資，然后在國外將其進(jìn)行證券化交易，這樣就可以既達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)證券化目的又不違反中國的政策法規(guī)。
孫飛(金融信托專家)也表示，在保證安全的前提下，前期土地開發(fā)信托也是可以介入的，風(fēng)險(xiǎn)控制與安全性等核心問題解決后，設(shè)立土地開發(fā)信托模式就可以，原北國投制作的CBD的土地信托就是類似的成功的例子。
背景：土地一級開發(fā)需辟融資新渠道
隨著去年銀行加息等一系列對地產(chǎn)行業(yè)貸款限制政策的出臺，土地一、二級開發(fā)商幾乎在同一時(shí)間面臨相同的問題：資金的來源。如何拓寬融資渠道，如何尋找銀行之外的融資渠道成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
中關(guān)村區(qū)域的開發(fā)正面臨這一問題。目前，正在開發(fā)中的中關(guān)村西區(qū)有六塊土地沒有出售，其中三塊已在國土資源局的土地交易市場掛牌，但掛牌幾個(gè)月來，僅在春節(jié)前有一塊土地被人以底價(jià)報(bào)價(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，長期無人應(yīng)價(jià)的主要原因之一是地價(jià)太高，同時(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓放量巨大，令許多二級開發(fā)商望而卻步。據(jù)了解，今明兩年中關(guān)村區(qū)域還計(jì)劃開發(fā)西北四環(huán)兩邊、鄰近中關(guān)村大街北段的中關(guān)村科學(xué)城即中關(guān)村東區(qū)，開發(fā)面積2.4平方公里，主體構(gòu)成依然是寫字樓。一級開發(fā)之后土地收益不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)新的土地一級開發(fā)計(jì)劃行將開始，這對中關(guān)村土地一級開發(fā)商提出了相當(dāng)大的資金要求。在金融緊縮背景下顯然不能僅僅依靠銀行貸款，還需要開辟新的融資渠道。
構(gòu)想土地規(guī)劃即開始融資
中關(guān)村寫字樓商會副會長楊建平認(rèn)為，中關(guān)村東區(qū)準(zhǔn)備今年或明年動(dòng)工，中科建希望土地在開發(fā)規(guī)劃階段就引入投資，就是要做投資規(guī)劃，而不是項(xiàng)目建成后的銷售規(guī)劃。
楊建平表示，相比去年北京發(fā)行的蘋果信托，中關(guān)村科貿(mào)的“類信托”等而言，這種模式的區(qū)別在于，前者投資方以小買主為主，總量與單量都不大，投資人結(jié)構(gòu)比較散，同時(shí)前者受銀監(jiān)會頒布的房地產(chǎn)信托管理辦法中的200份限制；而后者，即在規(guī)劃期就引進(jìn)投資的融資方式所面對的投資方是具有相當(dāng)于項(xiàng)目整棟購買實(shí)力的大投資商。對此，成業(yè)行總經(jīng)理張寒燕介紹，目前權(quán)益性信托是募集海外資金的主要方式。具體操作方式是由海外公司購買股權(quán)，一級開發(fā)商在本土注冊開發(fā)公司，將土地一級開發(fā)后折價(jià)成項(xiàng)目未來建成所需總資金的一定比例，海外投資方投資購買權(quán)益，項(xiàng)目建成售出后開發(fā)商以每年溢價(jià)回報(bào)投資方，當(dāng)項(xiàng)目的全部價(jià)值歸還后，投資方權(quán)益退出，目前新秀水街等項(xiàng)目就是采用類似的操作方式。
今年可望推出成功案例
對于“不動(dòng)產(chǎn)證券化研討會”這個(gè)融資思路，金融信托專家孫飛表示，目前的中關(guān)村西區(qū)及未來的中關(guān)村科學(xué)城計(jì)劃實(shí)施的融資模式既不同于現(xiàn)存的信托產(chǎn)品也不同于年初中關(guān)村科貿(mào)中心推出的地產(chǎn)類信托產(chǎn)品。孫飛認(rèn)為最終實(shí)現(xiàn)既要有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)，同時(shí)還要符合有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，目前的狀況還是在理論上的探討階段?！ ?br>
吳恒杰(中關(guān)村寫字樓商會副秘書長)表示，目前在歐美、日本等地，不動(dòng)產(chǎn)的融資資金來源不完全依賴銀行，信托、保險(xiǎn)及行業(yè)基金所占融資比重很大，美國目前可以達(dá)到5000億美元，日本也有400億美元，中國現(xiàn)在是剛剛起步，目前市場投資的多元化要求融資也要多元化，多元化是房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然方向。目前由日本不動(dòng)產(chǎn)研究所操作的在上海等地成功的幾個(gè)案例，對整個(gè)中關(guān)村地產(chǎn)在融資多元化方面有極強(qiáng)的借鑒意義，即投資公司在中國進(jìn)行股權(quán)融資，然后在國外將其進(jìn)行證券化交易，這樣就可以既達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)證券化目的又不違反中國的政策法規(guī)。
孫飛(金融信托專家)也表示，在保證安全的前提下，前期土地開發(fā)信托也是可以介入的，風(fēng)險(xiǎn)控制與安全性等核心問題解決后，設(shè)立土地開發(fā)信托模式就可以，原北國投制作的CBD的土地信托就是類似的成功的例子。
(xintuo摘自新浪網(wǎng))